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| 제 목 |
장기임대아파트 입주기준 |
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관리자 |
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서울시와 sh(seoul housing) 공사가 중산층·실수요자를 위해 준비한 신개념 주택으로, 주변 전세시세 대비 70~80% 가격에 입주해 최장 20년 동안 살 수 있는 장기 전세주택을 뜻한다.
* 교체하다, 바꾸다는 뜻의 shift는 주택업계의 잘못된 관행을 바로잡겠다는 서울시 주택정책을 상징
현재 장기전세주택의 공급원은 크게 sh 공사가 건설하여 공급하는 경우와 재건축사업시행으로 건축하는 임대주택을 매입하여 공급하는 경우로 이원화되어 있음.
가. sh 공사가 건설하여 공급하는 경우(일반시프트)
청약자격
- 신혼부부용 특별공급은 주택공급에 관한 규칙(19조 7항)에 의해 소득제한이 있음.
- 일반공급 분양전환분(25.7평; 전용 59㎡)은 서울시 거주 무주택세대주, 청약저축가입자(소득제한 없음). 단독세대주 신청 불가
내용
서울시와 sh공사가 중산층까지 고객으로 모시겠다는 생각으로 준비한 주택으로 무주택자가 주변 전세 시세의 80% 이하로 최장 20년까지 내 집처럼 살 수 있는 전세주택이다. 빠른 곳은 작년 5월에 공급되어 9월에 입주가 이미 시작되었고, 워낙 경쟁률이 높아서(청약경쟁률이 평균 7대1) 역세권 중심으로 연차적으로 공급량을 늘여가고 있다. 시프트에 입주하더라도 무주택자로 간주, 청약 기회가 상실되지 않아, 사는 동안 새 아파트를 분양받아 나갈 수 있다. 게다가 후분양이어서 계약 후 6개월 이내에 입주할 수 있다.
무주택자이면서 청약저축과 청약예금에 오래 가입한 세입자라면 시프트에 관심을 가질 만하다. 시프트는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 경우 청약저축 가입자만 청약할 수 있다. 이 가운데 59㎡(18평)는 무주택 가구주로, 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(2백41만원)를 초과하면 안 된다. 85㎡ 초과는 청약예금 가입자만이 청약 가능하다. 유주택자는 청약할 수 없고, 단독 가구주는 청약할 수 있다.
장점
① 소형 위주로 공급되던 국민임대 주택과 달리 25.7•33•45평형(전용면적 : 59㎡, 85㎡, 115㎡) 등 중대형이 많은 것.
② 주변 전세값 시세의 80%고, 인상도 5% 이내로 제한해서 안정성 보장.
③ 역세권 등 알짜배기c지역을 중심으로 공급하고 있어 입지조건이 좋음.
청약에 유리한 조건
공급 유형 마다 입주자 선정방법이 다름
1순위 : 청약저축에 가입하여 2년이 경과한 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입한 자.
2순위 : 청약저축에 가입하여 6개월이 경과한 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자.
3순위 : 1, 2순위에 해당하지 않는 자로서 서울특별시에 거주하는 자
그 외 자세한 사항은 (www.shift.or.kr) 사이트 통해 보시길 바랍니다.
관련기사
민간 사업자가 참여해 역세권에 주상복합을 지어 장기전세를 공급하는 것도 2010년부터 가능해 2010년 1만3413가구의 장기전세주택을 공급할 예정이며, 2011년 이후엔 3만438가구를 선보일 계획입니다. 적극적 도전이 필요하며,장기전세주택은 보증금의 80%까지 융자도 가능함. 공공이 짓는 시프트 외에 민간사업자가 짓는 다양한 단지에서 분양받을 수 있다는 점이 매력적.
평가
계약금이 20%이고 나머지 80%는 입주할 때 내는데, 광고에 나온 것처럼 시중 전세가의 80% 정도. 요즘 전세값이 떨어지는 추세라 가격 자체가 굉장히 싸진 않다. 하지만 매년 5% 정도의 인상이 될 수도 있다. 그러니까 기회비용 만큼(전세보증금의 예금이자 정도)만 월세로 내고 20년을 살 수 있다는 것. 대단히 매력적이다.
* 시프트에 대한 평가가 담긴 유용한 기사
http://blog.dreamwiz.com/rospa/9289729
http://blog.naver.com/sooji2?redirect=log&logno=140037581865
sh공사 시프트 call center(1600-3456)에 문의한 결과
- 공고문 보고 자격요건에 해당하면 신청할 것
- 신청기간 등도 공고문에 나오며 인터넷으로도 신청 가능
- 오늘 기준으로 강일지구 재건축 물건이 공고되어 있으며,
- 내일(08.12.30.) 여러군데 새로운 물건이 공고될 예정(일반 시프트인 왕십리 주상복합 시프트 외 재건축 시프트인 월드컵아이파크, 서울숲 아이파크 입주자 모집공고)
* 관련기사
http://blog.naver.com/120seoulcall?redirect=log&logno=10039581203
이 기사에 보면, 59㎡ 기준으로 강서센트레빌3차는 9,366만원, 월드컵아이파크1차는 9,900만원, 신이문어울림은 11,200만원
강서센트레빌3차의 경우 9,366만원이므로, 80% 특별보증혜택 74,928,000을 받으면, 20%인 18,732,000을 본인이 준비해야 할 것임.
특별보증혜택을 최대인 1억원으로 받을 경우에는 125,000,000원짜리 전세까지 가능하며, 이때 본인 준비금은 25,000,000원 => 이렇게 가는게 가장 바람직해보인다. 이에 따라 청약 대상 주택 및 자금 마련 계획 세울 것!
- 09. 1월에는 재건축시프트 신이문 어울림
- 09. 7월: 고덕주공1단지 재건축시프트
- 기타 청약예정 시프트는 아래 참조:
http://www.shift.or.kr/eshift/inplan.jsp?supply_ctn=1
** 장기주택전세 관련 정보 공유를 위한 인터넷 카페도 있다.
http://cafe.naver.com/seoulshift
** 시프트공고 문자(sms) 알림서비스: 모든 공고를 다 알려주는 것이 아니고, 바로 다음에 있을 공고에 대해서만 1회성으로 문자를 보내줄 수 있는 서비스. 그 다음 공고에 대해서도 문자를 받으려면 다시 신청해야 하는 불편함이 있음. 신청방법 => 1600-3456으로 전화해서 4번 누르고 상담원 연결해서 신청하면 됨.
** 네이버 분양정보도 매우 유용
http://speedbank.land.naver.com/cp/naver/instview.jsp?serial=76580
- 25.7평의 경우, 수도권 밖은 9천 중반대, 서울은 1억원 안팎임 => 주택금융공사의 특별보증혜택을 받으면 2천만원만 있으면, 대출받아 25.7평 입주가 가능할 듯
sh공사 홈페이지 게시판을 통해 확인한 기타 유의할 사항
q. 20년 장기전세 끝나고 나면, 분양권이 입주민에게 부여될 여지가 있는지
a. 2년 단위의 갱신계약을 통해서 20년까지 거주가 가능하며, 분양 전환되지 않음. 현재 20년 임대 후 분양전환에 대한 내용은 검토하고 있지 아니함.
- 인터넷으로 시프트 청약 신청시 서류는 제출할 필요 없음
- 견본주택은 각 단지별로 일정에 따라 공개하며, 공개시점은 각 입주자 모집공고를 통해 알려줌
- e-shift의 '청약예정 shift'에서 올해 공급할 시프트에 대한 정보를 확인할 수 있음.
- 공고일자가 다른 입주자 모집공고의 경우, 각각 신청 가능
- 전세가격은 입주자 모집공고에 나옴
- 계약금은 입주지정기간전일까지 해약하면 전액 돌려줌. 재당첨제한에 대한 내용은 현재 결정된 사항이 없음(듣기로 2009년에 재당첨 금지 등의 내용이 법안상정 된다는 얘기가 있음)
- 유주택자가 되면 바로 퇴거해야 함
- sh공사는 서울시 지방 공기업으로, sh공사에서 공급하는 임대주택은 서울시민 그리고 서울시에 공급
- 시프트에 당첨되어 거주하다가 공고나오는 다른 시프트 신청이 가능한지: 청약자격을 만족하면 타 공고시 재신청 가능(그러나, 현재 재당첨제한 조항이 논의 중)
나. 재건축사업시행으로 재건축단지의 의무임대분량의 임대주택을 sh 공사가 매입하여 공급하는 경우(재건축시프트)
- 일반 시프트에 비해 청약자격 제한이 까다롭지 않아 일반 시프트와 달리 소득제한이 없고 청약저축에도 가입할 필요가 없습니다. 1순위는 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주로서 무주택 기간과 공급주택이 소재하는 구에 거주한 기간이 각각 1년 이상이어야 합니다. 최종 입주자는 추첨을 통해 결정하며, 일반 시프트는 택지개발지구에서 대단지로 나오는데 반해 재건축 매입 시프트는 물량이 매우 한정돼 있고(지금까지 일반시프트 4316호, 재건축시프트 162호 총 4478호), sh공사가 2007년부터 시프트를 공급하기 시작한 이후 지금까지 높은 청약률(평균 8.8:1)을 보이고 있습니다. 적극적 도전이 필요합니다.
- 이 경우 자격요건은 입주자 모집공고일 현재 서울시에 거주하며, 본인과 세대원(동일 주민등록등본 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원이 무주택인 세대주로서 무주택기간과 서울시 거주기간이 각각 1년 이상이면, 1순위 자격으로 신청 가능(단독 세대주도 가능하며, 소득의 제한도 없고, 청약저축이 없어도 가능)
- 이 경우도 한국주택금융공사의 특별보증혜택이 부여되는지 확인요망; 될 것으로 생각됨
- 서울시에 누가 오래 살았는지가 핵심. 최근의 재건축 시프트의 당첨권을 보면 고척 마젤란의 경우 74년 5월정도 태생(서울거주 무주택 24년 정도) 이 당첨커트라인이었습니다. 또한 수명산 롯데캐슬의 경우는 68년생(서울거주 30년 정도)이 커트라인으로 알고 있습니다.
전세금 융자방법(우리프리미엄 전세론)
한국주택금융공사는 서울시와 sh공사가 공급하는 장기전세주택(시프트) 입주자에게 소득과 상관없이 전세 보증금의 80%까지, 최대 1억원을 지원하는 특별보증혜택을 주기로 했다. 지금까지는 개인의 연소득 등을 감안해 보증금의 70%까지만 지원하도록 돼 있다. 장기전세주택은 저렴한 전세가격에 최장 20년간 살 수 있는 공공아파트로 입주 때 전세보증금만 낸다는 점에서 매달 임대료를 내는 임대 아파트와는 다른 개념이다.
이에 따라 연소득이 2500만원인 a씨가 전세 보증금 1억원짜리 장기 전세주택에 입주하면 종전에는 전세 보증금의 70%인 7000만원과 개인신용평가시스템(css)상 연간 소득 인정금액 5000만원 가운데 낮은 금액인 5000만원까지만 보증을 받을 수 있었지만 앞으로는 소득에 관계없이 임차보증금의 80%인 8000만원까지 보증 혜택을 받을 수 있게 된다. 이 특별보증은 기존 어떤 대출보다도 탁월해보인다.
한국주택금융공사에 문의(1688-8114)한 결과, 이 특별보증은 우리은행을 통해 이루어지고 있으니, 가까운 우리은행 시프트 대출 담당자와 개인별 보증한도 등을 문의해보면 되겠다.
자신의 신용등급/연소득 관계없이 20년 이라는 최장기간 받을 수 있는 최후의 보루대출. 이에 따라 시프트전세값의 20% 만 있어도 입주 가능.
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